Il mutuo perfetto

Chi vi scrive non è un bancario, né   un architetto ma bensì uno come voi che ad un certo punto della vita è  stato costretto ad accedere ad un mutuo per comprarsi la  prima  casa.  Voglio illustrarvi tutte le fasi  per prepararvi al vostro investimento per molti il più importante della vita  e dove porre  maggiore attenzione nel lungo iter, il tutto  grazie alla  mia pratica esperienza personale acquisita  con  un mutuo e due surroghe  e spero che queste notizie vi siano di aiuto  per  chi come me deve fare questo passo per comprarsi una casa.

La prima cosa che mi viene in mente da suggerire subito che se avete deciso di comprare una casa con un mutuo è di non perdere tempo i tempi sono lunghi  difficilmente riuscirete, se vi va bene, a comprarne  una   prima di 6 mesi perché le cosa da fare sono tante è tutte richiedono tempo e  massima  attenzione.

Solo per ottenere il mutuo   dalla richiesta alla concessione del mutuo trascorrono di norma dai tre ai cinque mesi a questo tempo dovete sommare quello  necessario  per trovare la casa che più  vi soddisfa e la banca che vi concede il mutuo.

La prima cosa da fare quindi dovete cercarvi la casa che volete comprare cercate di prendere una soluzione definitiva indipendentemente dalla vostra situazione attuale pensate come la casa che state comprando adesso potrebbe anche essere l’unica, quindi almeno tre vani ed accessori potrebbero andare bene per ogni eventuale  evenienza futura e poi questa tipologia di appartamento è anche quella più commerciabile.

Una volta fatta la scelta cercate di conoscere  in quella zona a quanto sono stati   venduti   simili appartamenti per rendervi conto se la richiesta del proprietario è in linea con quella di  mercato.  

Concordato il prezzo informate subito il proprietario che è intenzione vostra di pagare la cifra pattuita in larga parte  attraverso un mutuo per cui dovete chiedere subito se  ci sono vizi sull’appartamento ovvero una variazione tra l’appartamento reale e con quello accatastato perché le banche non concedono mutui sugli appartamenti con vizi.

 

A questo punto dovete subito attivarvi per cercare la banca   che potrebbe   concedervi il mutuo   non escludendo fra queste anche il Bancoposta . Rammentate una volta scelto il tipo di tasso, il capitale e la durata si devono sempre confrontare le condizioni con diverse banche.

l costi di un mutuo non sono solo  gli  interessi  esistono altre aspetti economici importanti da tenere in considerazioni. Quindi non bisogna focalizzare l’attenzione sul   TAN ( Tasso Annuo Nominale) che esprime la quota di interessi che voi andrete  a pagare sul vostro mutuo ed è quello che effettivamente viene utilizzato per il calcolo delle rate.

Questo parametro ci può aiutare a fare una prima scrematura ma è più utile e completo quando confrontiamo le  varie proposte di mutuo prendere come riferimento il  TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) anche conosciuto  I.S.C è l’acronimo di Indice Sintetico di Costo, che è l’indicatore che  comprende  tutti i parametri sia quelli inclusi  nel TAN, che  tutte le altre  spese e oneri  aggiuntivi che dovrete affrontare e tener presente ,che alla fine possono fare la differenza tra le diverse offerte proposte dalle banche.

Anzitutto la banca deve trattenere sulla somma mutuata un importo pari allo 0,25% a titolo di imposta (sostitutiva) da versare allo Stato e ciò vale per tutti i mutui e per tutte le banche. Quasi tutte le banche richiedono   che il bene immobile concesso in garanzia   sia coperto da assicurazione contro eventi dannosi che possano colpirlo, qui i costi possono variare in base alla   compagnia di assicurazioni prescelta.

Diverse   banche hanno delle convenzioni specifiche per questo prodotto assicurativo con le compagnie di assicurazioni. 

Esistono poi commissioni di istruttoria pratica e di redazione della perizia sul valore dell’immobile; altri costi relativi all’amministrazione del mutuo: spese di incasso rata, spese di rilascio certificazioni ecc.: il cumulo di tutte queste spese permette di configurare il  predetto  I.S.C o  TAEG.

In sostanza è la percentuale che indica il costo totale di un mutuo comprensivo delle spese per interessi, spese necessarie ad accendere il mutuo, spese amministrative e il rimborso del capitale prestato.

Vi consiglio comunque di scegliere tra le banche solide che tradizionalmente da molti anni offrono i finanziamenti dei mutui.

Una volta scelta la banca che è disposta in base alle vostre condizioni economiche a concedervi il mutuo chiesto , dovete subito decidere il vostro  notaio di fiducia se non ve lo impone il suo il proprietario dell’appartamento scelto per l’atto di vendita.

Questo è il primo punto da chiarire   dall’inizio nella contrattazione di compravendita dell’  appartamento perché il notaio lo devote pagare voi ma alla fine lo potrebbe scegliere il proprietario con la tariffa del suo notaio.

Comunque se l’appartamento vi piace e  conveniente una volta accertato che il notaio proposto dal proprietario è un buon professionista questo non dovrebbe essere un ostacolo e andare anche bene, perché le tariffe tra notai non variano di molto  l’importante che sia bravo perché oltre all’atto di vendita vi deve preparare il compromesso e l’ intero contratto di mutuo tutto a carico vostro  ovvero  a chi acquista la casa. 

Quindi la tariffa che dovete pagare al notaio è la prima spesa da tenere presente   con una somma   complessiva media intorno ai 5.000 euro comprese tasse.

Gran parte della cifra pattuita è consigliabile   saldarla   solo  alla fine della stipula del mutuo questa tariffa risulta scaricabile nella dichiarazione dei redditi.

Il   notaio vi deve subito   preparare il compromesso   a questo punto   dovete avere a disposizione la somma   necessario per la caparra che di solito   5.000 euro su un appartamento di 200.000 euro potrebbero andare bene  il 2,5 %.

Ovviamente nell’atto di vendita questa somma sarà scalata dalla somma complessiva di acquisto dell’ appartamento.

E’  un atto necessario per distogliere il proprietario a cedere ad altre lusinghe proposte, mentre   voi siete impegnati nella pratica del mutuo. 

Attenzione il   notaio dovrà compilare il compromesso tenendo presente i tempi di erogazione del vostro mutuo.

 

A questo punto vi dovete affrettare a formalizzare il modulo di domanda  del mutuo   e preparare alla banca scelta  tutti i documenti richiesti, come le ultime buste paghe il certificato di residenza e altro ancora  tra questi alcuni documenti  li dovete chiedere al  proprietario dell’appartamento che state acquistando  come  l’accatastamento,valore energetico,  il titolo di proprietà, che può essere un’ altro  atto di vendita dove il proprietario questa volta  è l’acquirente ovvero quello che acquista oppure un atto di successione se l’appartamento è stato ereditato.

Una volta presentata la domanda con i relativi documenti reddituali e le eventuali garanzie personali, la banca avvierà l’istruttoria del mutuo in modo da accertarne la fattibilità. Approvata la pratica a voi non resta che aspettare la   perizia tecnica bancaria. L’appartamento che state acquistando sarà valutato da un perito fiduciario della banca erogante del mutuo, per verificare in primis se ci sono dei vizi  e valutare se il valore dell’appartamento rientra nella cifra richiesta dal mutuo e altro ancora.

La banca una volta ricevuto l’esito della perizia, se non ci sono stati problemi,chiederà al vostro notaio la relazione preliminare  è un  atto  che consente alla banca di poter verificare la presenza o meno di eventuali formalità pregiudizievoli gravanti sull’immobile che state acquistando  dato in garanzia interessato dall’ipoteca.

Dopo quest’ ultima verifica   vaglierà la disponibilità delle parti per concordare la sede e la data della stipula del mutuo e qualche giorno prima   invierà al notaio  tutti i  dati variabili da     includere nel contratto di mutuo.

Questi dati sono:  

Numero pratica / partita  (rappresenta il numero che identificherà il vostro mutuo);

Mutuatari e datori d’ipoteca  (sono i vostri dati personali e eventualmente se la banca ve lo ha  richiesto per concedervi  il mutuo  dei datori di ipoteca,  nome cognome, indirizzo di  residenza, codice fiscale );

Finanziamento finalizzato, (perché è stato chiesto il finanziamento esempio acquisto prima casa, ristrutturazione casa ecc ) ;

Immobile oggetto di garanzia (l’indirizzo dell’ immobile che date come garanzia che sarà ipotecato di solito è lo stesso appartamento che state comprando o ristrutturando a seconda del finanziamento richiesto);

Importo Finanziamento;   Durata in anni ; Numero delle rate; 

Data Scadenza prima rata Ammortamento; Data Scadenza ultima rata Ammortamento;

Importo prima rata Ammortamento; Data Decorrenza piano Ammortamento;

Numero Conto  per addebito rate di ammortamento ;

Tipologia Tasso (fisso, variabile , misto ecc );

Tasso di Interesse; I. S. C. ;

Importo Ipoteca / Fidejussione (eventuale) ;

Spese di Istruttoria; Spese di Perizia;

Imposta Sostitutiva (0,25%);Imposta Sostitutiva (2%) ;

Totale assicurazione ;

Netto Erogato;

Agenzia o Filiale di riferimento.

 Altre notizie su questi dati   li potete chiedere direttamente al notaio insieme a   tutte le implicazioni che discendono dalla sottoscrizione del contratto di mutuo.

Nel giorno della   firma del contratto sarà   presente   oltre al notaio anche un procuratore della banca che firmerà per conto e nome della banca   insieme a voi il contratto del mutuo alle condizione fissate.

Prima della firma tutte le condizioni saranno lette   dal notaio quindi prima di firmare controllate   se queste condizioni sono  quelle concordate  con la  banca perché dopo la firma non potete più contestare niente.

In primis controllate   se il   tasso di interesse praticato   è  quello vigente al momento della stipula perché è quello che viene applicato  per il calcolo delle rate nel  piano di ammortamento del mutuo e di quanto  si discosta  da quello preventivato.

Il tasso di interesse o le spese per gli interessi applicato ai mutui  dipende  sostanzialmente da due parametri il primo è il  margine di guadagno della banca che presta il denaro e il secondo  rappresenta il costo sostenuto dalla banca per procurarsi il denaro.

Il secondo   parametro è generalmente lo stesso per tutte le banche, di solito l’Euribor per i mutui a tasso variabile, e l’Irs (Interest Rate Swap) per i mutui a tasso fisso, questo parametro non è fisso ma   può   variare anche sensibilmente da  un mese all’altro .

Ecco perché una volta scelta la banca bisogna attivarsi subito per la stipula del mutuo in modo che le fluttuazione di quest’ ultimo  parametro siano contenute in un tempo ristretto.

E’ difficile   ma non impossibile che il tasso pattuito al momento della scelta della banca sia diverso rispetto a quello che viene applicato  definitivamente al momento della stipula anche  di mezzo  punto  percentuale in più .

Questo   significa che una volta accettate le condizioni   dovete pagare l’intero mutuo con un tasso d’interessi pari al 0,5 % in più con conseguenziale aumento dell’  importo delle  rate di ammortamento   rispetto a quelle preventivate inizialmente con la banca e l’intero  mutuo vi  costerà  sicuramente  migliaia di euro in più.

Come non si esclude la possibilità che il tasso applicato definitivamente sia più favorevole dipende dall’andamento fluttuante nel tempo dell’  Euribor e Irs.

Solitamente se non ci sono intoppi quindi entro un   tempo strettamente   necessario per sbrigare la pratica  l’ Euribor o  Irs a secondo della tipologia del tasso scelto non dovrebbero avere grosse variazioni. Comunque è meglio focalizzare l’attenzione su questo punto al momento della stipula e verificare di quanto più o meno è variato il tasso di interesse definitivo praticato al vostro mutuo.

Alla fine non vi resta che preparare il polso e la mano per firmare insieme al procuratore della banca quasi tutti i fogli  che compongono l’atto compreso il piano di ammortamento ovvero il programma di  restituzione rateale dell’ importo del mutuo richiesto con  le rate scomposte  in quote capitale e quote interessi e  il capitale residuo dovuto dopo ciascun pagamento. Di solito il piano di ammortamento applicato è quello alla francese all’ inizio del mutuo la quota di interessi sarà più alta, mentre verso la fine del mutuo si pagheranno  quasi soltanto la quota capitale. Tenendo presente che per un mutuo di 20 anni ci sono 240 rate da pagare  vi assicuro che le firme da mettere sono tante ma purtroppo necessarie.

Dopo la firma del contratto   il procuratore   avviserà   la banca della avvenuta stipula e l’importo netto erogato del mutuo   sarà accreditato sul conto corrente del venditore dell’appartamento seconde   le modalità   stabilite nell’atto di mutuo e di vendita.

La stipula adesso è conclusa.

Nel  caso in cui  siete costretti a comprare urgentemente una casa in un periodo dove il  TAEG  proposto dalle banche  è molto  alto, per esempio  superiore al  4% ,  perché avete avuto  un aumento di  affitto  esagerato o perché addirittura vi è  stato notificato uno sfratto  esecutivo o per altri motivi ,  non scoraggiatevi soprattutto se siete giovani perché  inizialmente pagherete questi tassi , magari potete  ridurre  la rata mensile aumentando la durata del   mutuo , ma poi potete  attendere  fiduciosamente  la loro ciclica riduzione  e   attraverso una surroga potete  trasferire il  mutuo da una banca a un’altra  beneficiando  di condizioni più vantaggiose offerte dai nuovi tassi e della nuova banca scelta  mantenendo  però l’ipoteca costituita al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo, in tal  caso potete anche  pensare di ridurre la durata del muto  per finire di pagare al più presto il residuo dell’importo rimasto. 

A riguardo è utile puntualizzare che la surroga del mutuo non comporta nessuna spesa per il mutuatario: sarà infatti la nuova banca a sostenere tutte le spese di istruttoria della pratica, quelle di perizia dell’immobile e le spese per gli atti notarili.   Non mi resta che augurarvi un grande in bocca a lupo.